Nền kinh tế Việt Nam đang trong trên đà hội nhập và phát triển, kéo theo sự tăng trưởng về kinh tế là các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ ngày một trở nên phổ biến. Việc huy động nguồn vốn để đầu tư kinh doanh cũng là một vấn đề đáng quan tâm, theo đó thế chấp Bất động sản để huy động vốn là phương thức phổ biến hiện nay. Vậy thế chấp Bất động sản là gì? Pháp luật quy định như thế nào về thế chấp Bất động sản? Cùng Luật DBH giải đáp qua bài viết dưới đây

1. Khái niệm thế chấp bất động sản

Thế chấp là một trong chín biện pháp bảo đảm được quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì “Thế chấp tài sản” là:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Như vậy, việc thế chấp tài sản không phân biệt loại tài sản dùng để bảo đảm là động sản hay bất động sản mà chỉ quan tâm là đến việc bên bảo đảm có chuyển giao tài sản cho bên nhận bảo đảm hay không. Trong trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận bảo đảm mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận bảo đảm giữ thì được gọi là thế chấp tài sản (khác với cầm cố tài sản là phải giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự). Khi đó, bên bảo đảm được gọi là bên thế chấp và bên nhận bảo đảm được gọi là bên nhận thế chấp. 

Bộ Luật dân sự năm 2015 không có khái niệm về bất động sản như Bộ luật dân sự năm 1995: “bất động sản là các tài sản không di, dời được” mà chỉ phân loại bất động sản gồm có những tài sản nào tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Vậy, ta có thể hiểu “Thế chấp Bất Động Sản để vay vốn chính là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là Bất Động Sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)”.

2. Phân loại tài sản thế chấp.

Thế chấp Bất Động Sản được coi là hoạt động bảo đảm chắc chắn của nghiệp vụ cho vay của các TCTD, các ngân hàng. tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng bao gồm các loại sau: 

• Đất đai (ở đây là các quyền liên quan đến BĐS)
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. 
• Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
• Tài sản hình thành trong tương lai là Bất Động Sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các Bất Động Sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. 
• Các tài sản khác theo quy định của phát luật. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vậy phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp một phần Bất Động Sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. 

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc phát luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

3. Điều kiện để được thế chấp bất động sản.

Để trở thành bất động sản vay thế chấp ngân hàng, các loại bất động sản bên thế chấp đưa ra cần đảm bảo thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

• Bất động sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp
• Bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
• Bất động sản được phép giao dịch, bất động sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

• Điều kiện riêng với từng loại bất động sản để được thế chấp

• Đối với thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013 về” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”.

Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn tổ chức tín dụng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn tổ chức tín dụng, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác gồm: đất đai không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất).

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

• Đối với thế chấp tàu bay, tàu biển

Thế chấp tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam 2006.Theo đó để thế chấp tàu bay bên thế chấp phải thỏa mãn:  có Giấy chứng nhận đăng ký quốc tịch tàu bay của tàu bay thế chấp, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tàu bay; tàu bay không có tranh chấp về quyền sở hữu, nếu thế chấp tàu bay thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Thế chấp tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam 2015 Theo đó, chủ tàu có quyền thế chấp tàu biển mà mình sở hữu và để thế chấp tàu biển cần đảm bảo điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tàu biển; tàu biển không có tranh chấp về quyền sở hữu, nếu thế chấp tàu biển thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu.

4. Quyền và nghĩa vụ các bên

Khi thiết lập một quan hệ thế chấp bất động sản, phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Các quyền và nghĩa vụ giữa các bên được quy định cụ thể như sau:

5. Vai trò của thế chấp bất động sản

• Đối với chủ sở hữu BĐS

Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị bất động sản. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp bất động sản.

• Đối với các tổ chức tín dụng

Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn.

Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp bất động sản và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.

Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản).

Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra

Trên đây là bào viết tham khảo về chủ đề thế chấp bất động sản. Nếu có thắc mắc hay vấn đề gì cần được hỗ trợ, bạn đọc xin vui lòng liên hệ đến Luật DBH để được đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý tư vấn, hỗ trợ tận tình.

CÔNG TY LUẬT TNHH DBH

📞Hotline 1: 0935.207.888 

 📧Email: luatdbh@gmail.com –  📧 Email: dbhvnlawfirm@gmail.com

🌐 Website: DBH Law Firm® (luatdbh.vn)