Trong quá trình quản lý đất đai, Nhà nước trao quyền hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, cơ quan tổ chức để sử dụng đất được hiệu quả.  Trong những trường hợp cần sử dụng đến nguồn tài nguyên này để phục vụ mục đích phát triển kinh tế, an ninh quốc phòng… Nhà nước sẽ tiến hành việc thu hồi đất. Thực tế khi thực hiện thu hồi đất người dân thường có nhiều thắc mắc về vấn đề này. Vì vậy, dưới đây Luật DBH sẽ phân tích quy định mới nhất của pháp luật hiện hành về thu hồi đất và các nguyên tắc thu hồi đất theo luật đất đai 2013.

1.Về khái niệm về thu hồi đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì “thu hồi đất” được hiểu là: Việc Nhà nước quyết định thu lại (“lấy lại”) quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất thuộc diện thu hồi từ người sử dụng đất. Người sử dụng đất có đất bị thu hồi được xác định là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

 

Hình ảnh minh hoạ: Nhà nước giải phóng mặt bằng, thu hồi đất

Khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất từ người sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động lao động sản xuất, an sinh xã hội, quyền và lợi ích của người dân vì vậy cần phải xem xét nội dung về vấn đề bồi thường, trong đó sẽ bao gồm việc bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại hoặc bồi thường về tài sản trên đất. 

2. Về nguyên tắc thu hồi đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 74 về nguyên tắc thu hồi đất Nhà nước chỉ bồi thường nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện để được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013, và không thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể được quy định như sau:

1.Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2.Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3.Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

3. Điều kiện được đền bù khi thu hồi đất

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì các cá nhân, hộ gia đình phải đáp ứng các điều kiện:

1. 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
   2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
   3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
   4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
   5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
   6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo quy định này, không chỉ đất mà tài sản gắn liền trên đất cũng sẽ được Nhà nước đền bù khi tiến hành thu hồi đất. Căn cứ Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.” Theo đó, tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại về tài sản đó. Cụ thể, tài sản trên đất đứng tên sở hữu chung với chủ sử dụng đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường. Nếu tài sản trên đất đứng tên người khác, do người đó tạo lập hợp pháp thì người đó được bồi thường căn cứ vào Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn về bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình.

4. Trường hợp không được đền bù khi thu hồi đất

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường bằng đất được quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Theo đó, Khoản 1 Điều 76 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.”

Trên đây là toàn bộ bài viết tham khảo về chủ đề pháp luật về thu hồi đất và nguyên tắc của việc thu hồi đất. Đây là một vấn đề phức tạp nếu bạn đọc có vấn đề cần giải đáp hoặc câu hỏi xin vui lòng liên hệ đến  Luật DBH để được các chuyên gia pháp lý của hỗ trợ, giải đáp chi tiết.

CÔNG TY LUẬT TNHH DBH

 📞Hotline 1: 0935.207.888 

 📧Email: luatdbh@gmail.com –  📧 Email: dbhvnlawfirm@gmail.com

🌐 Website: DBH Law Firm® (luatdbh.vn) –  Facebook: fb.com/luatdbh.vn/