Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Đây là giấy tờ quan trọng để người sử dụng đất xác lập quyền và khai thác hiệu quả đất và tài sản trên đất. Để được cấp Sổ đỏ lần đầu cần chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ, thủ tục làm Sổ đỏ như thế nào là thắc mắc của những hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, Công ty luật TNHH DBH sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc này qua bài viết dưới đây.
1.Cấp sổ đỏ lần đầu là gì?
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tuy có nhiều điều khoản quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (cấp Sổ đỏ lần đầu) nhưng không có quy định giải thích thế nào là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Mặc dù vậy, đều có cách hiểu thống nhất về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:
Cấp sổ đỏ lần đầu là việc Nhà nước cấp chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất; đối tượng được cấp sổ đỏ lần đầu là thửa đất, tài sản gắn liền với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã cấp nhưng trái quy định pháp luật.
Như vậy, mỗi thửa đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp 01 Giấy chứng nhận (sổ đỏ); nếu sổ đỏ bị mất sẽ đề nghị cấp lại, nếu bị rách, hỏng, nhòe, ố sẽ tiến hành thủ tục cấp đổi.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất
Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ như sau:
“a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;“
Theo quy định này, để được cấp Sổ đỏ lần đầu cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai 2013.
Theo đó, cấp Sổ đỏ lần đầu cho các trường hợp dưới đây:
Trường hợp cấp Sổ đỏ với đất đang sử dụng ổn định có giấy tờ về quyền sử dụng đất căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai 2013:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;…
Trường hợp cấp Sổ đỏ với đất đang sử dụng ổn định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai
– Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
3. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất
a) Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị xin làm của hộ gia đình và cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ:
- Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu 4a/ĐK;
- Một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Giấy tờ theo quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013, gồm:
– Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hay có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực);
– Những giấy tờ về quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong suốt quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa và Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) xác nhận là đã sử dụng từ trước ngày 15/10/1993;
– Giấy tờ thanh lý và hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo đúng quy định của pháp luật
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất hay các tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa và nhà tình thương gắn liền với đất;
– Bản án hay quyết định của Tòa án về quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân…;
– Quyết định giao đất và cho thuê đất của Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân từ trước ngày 15/10/1993 mà đến ngày 01/07/2014 chưa được cấp Sổ đỏ;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất được các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho những người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở và tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ (hướng dẫn tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP): Sổ mục kê đất và sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đai như: giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu về chứng nhận quyền sở hữu).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, và công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở và công trình đã xây dựng).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế và tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn và giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Ngoài các giấy tờ theo quy định trên, khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu cần xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.
Lưu ý:
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và việc sử dụng đất ở Việt Nam thì phải giấy chứng minh theo quy định.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có thêm nhu cầu được cấp sổ đỏ thì chỉ cần nộp đơn đề nghị cấp sổ đỏ
b) Trường hợp 2. Không có giấy tờ quyền sử dụng đất
Trường hợp không có giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất (Theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013), khi có yêu cầu về cấp Sổ đỏ thì cần chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ sau:
Xác nhận của UBND cấp xã về sử dụng đất ổn định và lâu dài;
Xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch;
Đơn đăng ký và cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế và tiền sử dụng đất
* Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Bước 2: Bộ phận có thẩm quyền tại UBND huyện tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, viết phiếu hẹn trả kết quả.
Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất.
Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì phối hợp với Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày. Khi đủ điều kiện thì viết Giấy chứng nhận gửi kèm hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định và trình chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận.
Bước 5: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện
Bước 6: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển kết quả cho Bộ phận trả cho người sử dụng đất hoặc trả kết quả cho UBND xã để trả cho người sử dụng đất.
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4.Mức phí làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất
Người yêu cầu phải nộp một số khoản tiền nhất định, gồm: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ và tiền sử dụng đất (nếu có).
a) Lệ phí trước bạ
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Khi thực hiện trường hợp nộp tiền sử dụng đất
Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi làm Sổ theo thông báo từ cơ quan Thuế.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất được quy định tại Bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành ngay lúc kê khai lệ phí trước bạ.
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích của thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức và cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định, nhằm cung cấp cho cơ quan Thuế.
Trường hợp 1: Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về Quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến 01/07/2014 khi được cấp Sổ đỏ mà vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền.
Trường hợp 3: Hộ gia đình và cá nhân được sử dụng đất theo bản án, theo quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…nếu chưa nộp thì cần phải nộp tiền sử dụng đất.
b) Lệ phí cấp Sổ đỏ
Theo thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và các tổ chức, cá nhân cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau. Như hiện nay, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dao động trong khoảng từ 10.000 tới 500.000 vnđ tùy từng thửa đất, tùy từng địa phương.
Tiền sử dụng đất:
Theo nghị định 45/2014/NĐ-CP, các trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất bao gồm:
+ Cần đóng tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất;
+ Cần đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Cần đóng tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ 15/10/1993 mà không có một trong các giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013;
+ Cần đóng tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có các giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013;
+ Cần đóng tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
Trên đây là bài viết tham khảo của chúng tôi về trình tự thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được chia sẻ bởi công ty luật TNHH DBH. Nếu vẫn còn thắc mắc, cần được tư vấn về những vấn đề liên quan đến đất đai, cấp sổ đỏ, bạn hãy liên hệ tới công ty chúng tôi để được đội ngũ luật sư giỏi, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm hỗ trợ nhanh chóng, mọi lúc mọi nơi.
📞Hotline 1: 0935.207.888
📧Email: luatdbh@gmail.com – 📧 Email: dbhvnlawfirm@gmail.com
🌐 Website: DBH Law Firm® (luatdbh.vn) – Facebook: fb.com/luatdbh.vn/
